Tin tức

Khó định hình được giá căn hộ

Thị trường bất động sản thời gian qua nhận được nhiều nhận định về tương lai hồi phục trong tương lai không xa. Cả ở mảng đầu tư và nhu cầu thực, tính thanh khoản đều tăng. Giá căn hộ mới đây còn được đẩy lên cao ở một số dự án tốt.

Không nhắc tới các sản phẩm cao cấp ở các quận nội đô, các dự án được coi là có vị trí trung tâm (vành đai 3 đổ vào) đều gia tăng mức giảm giá để thu hút lượng khách trước Tết. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan, cả người mua và doanh nghiệp bất động sản đều vẫn chưa định hình được giá căn hộ chung cư.

Doanh nghiệp bất động sản tạo lập nhưng chưa thể… tự lập

Thị trường bất động sản mới chỉ “nhúc nhích” nhẹ, lượng hàng tồn vẫn còn rất lớn, ngân hàng cân nhắc lựa chọn người vay, nhà quản lý chưa hết “đăm chiêu”, còn người mua thì vẫn nghĩ “giá nhà đè nặng giấc mơ an cư”. Và nhiều người vẫn nghĩ doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết “tham lam” sau thời kỳ sốt nóng kiếm tiền tỷ trong nháy mắt. Trong khi hàng tồn vẫn còn nhiều, một số doanh nghiệp đã vội bán chênh và sẵn sàng báo hết hàng, “cháy hàng” ngay phiên đầu tiên mở bán.

Nói về cấu thành giá căn hộ chung cư, nhiều chuyên gia xây dựng lẫn doanh nghiệp đã nêu rõ các yếu tố liên quan. Tuy nhiên, có rất ít người chỉ ra những khó khăn của người trực tiếp biến những khối bê tông, viên gạch thành hình hài căn nhà trước khi tung ra thị trường. Đơn giản là, các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại phải chấp nhận những khoản vốn cố định trong ngành xây dựng bấy lâu nay.

0903447839

Tổng tục Thống kê đã đưa ra nhận định, hiệu suất lao động ngành xây dựng hầu như không biến động từ năm 2004 đến 2013, thậm chí đã sụt giảm trong giai đoạn 2010 – 2012. Đặc biệt, năm 2011 giá trị xây dựng giảm nhưng số lao động lại tăng lên.

Cũng theo số liệu của Tổng cục Thống kê, giá thép xây dựng vẫn đang chịu áp lực thừa cung. Trong 8 tháng đầu năm 2014, nhập siêu thép lên tới 6.951 tấn trong khi tồn kho tới hết tháng 9 còn 411.479 tấn. Sức ép đối với thép nội địa và chi phí đầu vào của sản phẩm xây dựng thép là nhà ở đã rõ.

Clinker sản xuất xi măng cũng là yếu tố quan trọng. Năm 2008, do lượng clinker thiếu hụt, cần nhập khẩu lên tới 4 triệu tấn, Bộ Xây dựng đã đề xuất Bộ Tài chính giảm thuế nhập khẩu đối với mặt hàng này xuống 0% nhằm bình ổn thị trường xi măng nội.

Tình trạng thụ động không chỉ diễn ra với các loại vật liệu mà còn diễn ra với các loại máy xây dựng. Ngoài ra, với các sản phẩm gạch ngói mang tính chiến lược vĩ mô như gạch không nung, tình hình tiêu thụ tại các công trình xây dựng chỉ dừng ở mức… tham khảo. Ví dụ, đến nay, năng lực sản xuất gạch không nung cả nước mới chỉ đạt 6 tỷ viên/năm. Tuy nhiên, lượng tồn kho loại gạch này trong giai đoạn 2011 – 2012 đã tang từ 475 triệu viên lên 1,2 tỷ viên. Lý do là giá loại gạch này cao và đòi hỏi người thi công phải có tay nghề nên lượng tiêu thụ hạn chế.

Ngoài ra, cần nhắc tới một yếu tố có vai trò quan trọng nhưng lại không thể cải thiện ngay trong thời gian ngắn là hành lang pháp lý. Sự rườm rà của các thủ tục hành chính, chế tài dày đặc nhưng chưa nghiêm dẫn đến lọt sai phạm,… Thậm chí, có doanh nghiệp bất động sản ở Đà Nẵng còn tiết lộ, có dự án bất động sản phải trải qua 7 năm mới xong thủ tục.

Người thu nhập thấp vẫn gặp khó đủ đường

Về phía người mua, xét ở diện rộng (là những người có thu nhập trung bình mỗi tháng khoảng 5 – 8 triệu đang cư trú dài hạn tại Hà Nội nhưng chưa có nhà), việc tìm ra lời giải cho việc sở hữu một bất động sản tại Thủ đô cũng thật gian nan.

Nhu cầu chủ yếu trên thị trường căn hộ hiện nay nằm ở khu vực người thu nhập thấp. Và khi nhắc tới người thu nhập thấp thì phải nhắc ngay tới gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng. Trong khi doanh nghiệp bất động sản đơn giản coi nó là phao cứu sinh giữa cơn khó khăn, hàng vạn lao động vẫn đang chật vật với đồng lương tối thiểu lại coi đó là “phép màu” hiện thực hóa ước muốn sở hữu nhà ở.

can-ho-tang-cao

Có vị lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nói rằng, nếu chỉ dựa vào lương, người nghèo cũng đừng mơ đến nhà thu nhập thấp vì lương cỡ Bộ trưởng cũn phải 40 năm mới đủ tiền mua. Vậy nên, chẳng khó lý giải khi quanh định nghĩa “người thu nhập thấp” có rất nhiều tranh cãi xảy ra.

Với đồng lương chỉ vừa vặn chi tiêu cho những nhu cầu sinh hoạt bình thường của người lao động còn phải chi trả rất nhiều loại phí: bảo hiểm bắt buộc, công đoàn, các loại quỹ,… cao hơn nữa thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân (thu nhập trên 9 triệu/tháng).

Đấy là chưa kể, khi gõ cửa ngân hàng và được ngân hàng chấp thuận, thì phải giải ngân theo quy trình, điều kiện của gói hỗ trợ 30.000 tỷ chẳng bao giờ dễ với người mua nhà.

Trong vòng tròn tạo lập – kinh doanh – khai thác sử dụng bất động sản, cả doanh nghiệp và người mua đều có nỗi khổ riêng. Chỉ có điều, chủ đầu tư có thể có nhiều cách để khắc phục khó khăn của mình, còn người mua là những người lao động thì ‘khó vẫn hoàn khó”.